Bόμβα από την Αποκεντρωμένη! Mη σύννομη η απόφαση και άκυρη η μίσθωση του Δημοτικού Κινηματογράφου

Την περασμένη Παρασκευή 19 Ιουλίου 2024, έγινε γνωστή η απόφαση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης του Υπουργείου Εσωτερικών στην Πάτρα, η οποία απέρριψε ως παράνομες τις αποφάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου για 12ετή ανανέωση μισθώσεων σε καταστήματα επί της πλατείας Σολωμού που βρίσκονται στο ισόγειο του Πνευματικού Κέντρου, διαδικασία που έγινε χωρίς διαγωνισμό.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, η εκμίσθωση ακινήτων των Δήμων γίνεται με δημοπρασία και όχι με αναθέσεις, που ειδικά στην περίπτωση του Δημοτικού κινηματογράφου ΦΩΣΚΟΛΟΣ υπάρχουν ανοιχτά ζητήματα με την επέκταση του κυλικείου που μετατράπηκε σε καφετέρια στην πλατεία.

Σημειώνεται πως στη συγκεκριμένη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου η πλειοψηφία και παρατάξεις της μειοψηφίας έδειξαν σπουδή για να τελειώσουν μία πώρα νωρίτερα την υπόθεση ενώ αντιρρήσεις έφεραν οι συνδυασμοί «Με Αρετή και Τόλμη» και «Λαϊκή Συσπείρωση» που ζήτησαν να γίνει διαγωνισμός. 

Το Δημοτικό Συμβούλιο πρέπει να συνεδριάσει ξανά για το θέμα και να λάβει απόφαση τηρώντας το νόμο. Υπενθυμίζεται πως η Αποκεντρωμένη έκρινε παράνομη και την απόφαση πεζοδρόμησης της Αλ. Ρώμα καθώς δεν τηρήθηκαν όσα προβλέπονται από το νόμο για να γίνει η διαδικασία σωστά και να είναι σύννομη.

ΤΟ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ

Η απόφαση της Αποκεντρωμένης αναφέρει μεταξύ άλλων: 

 Επειδή, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 238 του Ν.3852/2010 «μέχρι την έναρξη λειτουργίας της Αυτοτελούς Υπηρεσίας Εποπτείας ΟΤΑ ο έλεγχος νομιμότητας των πράξεων, κατά τα άρθρα 225 έως 227, ασκείται από το Συντονιστή της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης και τις Ειδικές Επιτροπές του άρθρου 152 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων (ν. 3463/2006, Α’ 114), οι οποίες βρίσκονται στις έδρες των περιφερειών που ανήκουν στην ανωτέρω Αποκεντρωμένη Διοίκηση…….».

 Επειδή, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 64 (παρ. 4) του Ν. 4954/2022, «όπου στη νομοθεσία αναφέρεται ο Συντονιστής Αποκεντρωμένης Διοίκησης των άρθρων 28 και 28 Α του Ν. 4325/2015, νοείται εφεξής ο Γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, εκτός από τις περιπτώσεις που ο Συντονιστής Αποκεντρωμένης Διοίκησης αναφέρεται ως προϊστάμενος των οριζόντιων υποστηρικτικών υπηρεσιών της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, όπως ορίζονται στην περ. β’ της παρ. 2 του άρθρου 35 του ν. 4622/2019».

 Επειδή, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 192 (παρ. 1 & παρ. 2α ) του Ν.3463/06 μεταξύ άλλων ορίζεται ότι : «1. Η εκμίσθωση ακινήτων των δήμων γίνεται με δημοπρασία. Η δημοπρασία επαναλαμβάνεται υποχρεωτικά για μία (1) φορά, εάν δεν παρουσιάστηκε κανένας πλειοδότης. Αν η δημοπρασία δεν φέρει αποτέλεσμα, η εκμίσθωση μπορεί να γίνει με απευθείας συμφωνία, της οποίας τους όρους καθορίζει το δημοτικό συμβούλιο. 2. Κατ’ εξαίρεση, με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, επιτρέπεται η εκμίσθωση χωρίς δημοπρασία: α) Αν η ετήσια πρόσοδος του υπό εκμίσθωση ακινήτου δεν υπερβαίνει το ποσό των δύο χιλιάδων (2.000) ευρώ…».

 Επειδή, με τις διατάξεις της παρ 12 του άρθρου 15 «Ρύθμιση θεμάτων εμπορικών μισθώσεων» του ν. 4013/2011, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ. 4 του άρθρου 24 του Ν. 4255/14 (ΦΕΚ 89/11.04.2014 τεύχος Α’) και από την παρ. 1 του άρθρου 41 του Ν. 4605/19 (ΦΕΚ 52/01.04.2019 τεύχος Α’), αντικαταστάθηκε εκ νέου από το άρθρο 37 του Ν. 4801/21 (ΦΕΚ 83/24.05.2021 τεύχος Α’) και ισχύει, μεταξύ άλλων ορίζεται ότι «12. Μισθώσεις ακινήτων, που υπάγονται στο π.δ. 34/ 1995 (Α΄ 30), οι οποίες αφορούν σε ακίνητα στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα πλην της ΕΤΑΔ, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, εφόσον δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση….».

 Επειδή, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ 1α του άρθρου 1 του π.δ 34/1995 ορίζεται ότι: «1. Στις διατάξεις του παρόντος υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για:

α. επιχείρηση σ’ αυτά εμπορικών πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το παρόν», ενώ σύμφωνα με τις διατάξεις των στοιχείων ε και θ της παρ.1 του άρθρου 4 τιτλοφορούμενο: «Μη προστατευόμενες μισθώσεις», ορίζονται τα κάτωθι: «1. Δεν υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος: ε. Οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινόχρηστων χώρων. θ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990,».

 Eπειδή, από τα στοιχεία του φακέλου της υπό κρίση αριθμ.125/2024 σε ορθή επανάληψη απόφασης, καθώς και από το αριθμ.12733/20-06-2024 έγγραφο του Δήμου Ζακύνθου, προκύπτουν τα κάτωθι: Στις 29-11-2011 συνήφθη ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης με δωδεκαετή διάρκεια ισχύος έως την 30.11.2023, μεταξύ του Δήμου Ζακύνθου και της εταιρείας με την επωνυμία «ΣΤΙΓΜΑ ΡΑΔΙΟΤΗΛΕΟΠΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» με δ.τ. «ΣΤΙΓΜΑ ΑΕ», κατόπιν δημοπρασίας, έχοντας την υποχρέωση λειτουργίας του Κινηματογράφου Φώσκολος επί της πλατείας Σολωμού, μετά του οικείου καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος (κυλικείο). Συγκεκριμένα στο προαναφερθέν συμφωνητικό αναφέρονται τα κάτωθι: «Ο Δήμος Ζακύνθου έχει στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή του, ένα ακίνητο ισογείου επιφάνειας, με εξωτερικό χώρο εντός στοών με πρόσοψη, ευρισκόμενο στην πόλη της Ζακύνθου, στην πλατεία Σολωμού, κι αποτελεί τμήμα του κτιρίου με την ονομασία «Πνευματικό κέντρο» Ζακύνθου και λειτουργεί ως κινηματογράφος με την ονομασία «ΦΩΣΚΟΛΟΣ». Διάρκεια: Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται δωδεκαετής σύμφωνα με το ΠΔ.34/1995 αρχόμενη από 29-11-2011 και λήγουσα την 30-11-2023, οπότε η μισθώτρια υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή ελεύθερο άνευ ετέρας οχλήσεως». Στη συνέχεια κατ΄ εφαρμογή του Άρθρου 37 «Παρατάσεις μισθώσεων δημοτικών ακινήτων και κυλικείων – Τροποποίηση των παρ. 1 και 3 του άρθρου 49 του ν. 4795/2021», του Ν. 4807/2021  (ΦΕΚ Α96/11.06.2021), παρατάθηκε η υφιστάμενη μίσθωση για δύο επιπλέον έτη από το συμβατικό χρόνο λήξης της, δηλαδή μέχρι και τις 30/11/2025.

 Επειδή, περαιτέρω, στην ως άνω αναφερόμενη απόφαση το Δ.Σ. του Δήμου Ζακύνθου κατ΄ εφαρμογή των διατάξεων των παρ.12 και 13 του άρθρου 15 του ν.4013/2011, αποφάσισε κατά πλειοψηφία την αποδοχή της αίτησης της μισθώτριας εταιρείας ΣΤΙΓΜΑ ΑΕ, περί 12 /ετούς παράτασης του μισθώματος του ακινήτου του Κινηματοθεάτρου ΦΩΣΚΟΛΟΣ και του καταστήματος Υγειονομικού Ενδιαφέροντος κυλικείου επί της Πλατείας Διονυσίου Σολωμού στην εταιρεία ΣΤΙΓΜΑ ΑΕ, με ετήσιο μίσθωμα 15.000 ευρώ, ή 15% επί των εισιτηρίων αφαιρουμένου του ΦΠΑ, όταν αυτά υπερβαίνουν το ποσό των 15.000 ευρώ και έλεγχο στην διετία για την υλοποίηση του Επιχειρηματικού Πλάνου.

 Επειδή όμως, η δυνατότητα παράτασης μέχρι 12 έτη από τη λήξη του νόμιμου χρόνου προστασίας της εμπορικής μίσθωσης, με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή, με απευθείας απόφαση του αρμοδίου οργάνου των ΟΤΑ, η οποία παρέχεται στις παραγράφους 12 και 13 του άρθρου 15 του Ν.4013/2011, κατ΄ απόκλιση από τις διατάξεις που ορίζουν την υποχρεωτική διενέργεια διαγωνισμού για την εκμίσθωση των ακινήτων τους, δε βρίσκει εφαρμογή στο συγκεκριμένο ακίνητο, δεδομένου ότι σύμφωνα με τις προρρηθείσες διατάξεις των στοιχείων ε και θ της παρ.1 του άρθρου 4 του π.δ 34/1995, δεν ανήκουν στις προστατευόμενες μισθώσεις οι μισθώσεις χώρων εντός δημόσιων, δημοτικών ή κοινοτικών κήπων, αλσών, πλατειών και εν γένει κοινόχρηστων χώρων. θ. οι μισθώσεις ακινήτων που έχουν χαρακτηρισθεί ως διατηρητέα, οι οποίες συνάπτονται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1990.

 Επειδή, περαιτέρω, όπως προκύπτει από το αριθμ. 982/21/26-04-2021 έγγραφο του Τμήματος ελέγχου κατασκευών της Δ/νης Πολεοδομίας (ΥΔΟΜ) Ζακύνθου, και από το αριθμ. 793/13-09-2002 (τεύχος Δ΄) ΦΕΚ, το κτίριο με την ονομασία «Πνευματικό Κέντρο-βιβλιοθήκη», επί της πλατείας Σολωμού, στο οποίο στεγάζεται η αίθουσα κινηματογράφου και το κυλικείο της μισθώτριας εταιρείας, έχει χαρακτηρισθεί ως διατηρητέο.

 Επειδή, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 178 του Ν. 3463/2006, «1. Οι Δήμοι και οι Κοινότητες οφείλουν να διατηρούν, να προστατεύουν και να διαχειρίζονται την κάθε είδους περιουσία τους με τρόπο επιμελή και αποδοτικό… 3. Η διάθεση περιουσιακών στοιχείων των Δήμων ή των Κοινοτήτων επιτρέπεται, εφόσον τηρηθούν οι ειδικές διατάξεις του παρόντος και εφόσον ο σκοπός που επιδιώκεται με τη διάθεση αυτή εξυπηρετεί το δημοτικό ή κοινοτικό συμφέρον…».

 Επειδή, ο νομοθέτης στο πνεύμα της χρηστής δημοσιονομικής διοίκησης, την αρχή της διαφάνειας, καθώς και την εκπλήρωση των σκοπών των Ο.Τ.Α., προβλέπει για την σύναψη της μίσθωσης ακινήτων των Δήμων, την διενέργεια δημοπρασίας. Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το άρθρο 253 παρ. 1 του π.δ. 410/1995 «Δημοτικός Κοινοτικός Κώδικας», το π.δ. 270/1981 «περί καθορισμού των οργάνων, της διαδικασίας και των όρων διενέργειας δημοπρασιών για εκποίηση ή εκμίσθωση ακινήτων των δήμων και κοινοτήτων», το άρθρο 192 του ν. 3463/2006 που αφορά την εκμίσθωση ακινήτων. Σε όλα τα παραπάνω προβλέπεται να γίνεται δημοπρασία.

 Επειδή, η παράταση της μίσθωσης επιτρέπεται μόνον μέσω της τήρησης της διαδικασίας του άρθρου 194 του Ν.3463/2006.

 Επειδή, η παράταση της μίσθωσης, πέρα του συμφωνηθέντος συμβατικού χρόνου (αρχικού και κατόπιν προβλεπόμενης παράτασης), με μόνη την σύμφωνη γνώμη του Δ.Σ. του εκμισθωτή, αποκλείεται, καθόσον η δια δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού ανάδειξη του μισθωτή, ως του σκοπού που εξυπηρετεί, συνιστά αυστηρό δίκαιο, η εφαρμογή του οποίου δεν δύναται να αποκλειστεί με αντίθετη βούληση του εκμισθωτή και της μισθώτριας εταιρίας (αρ. γνωμ. ΝΣΚ 7/2021).

 Επειδή, στην υπ’ αριθμ. 7666/εγκ.11/07-2-2007 του ΥΠ.ΕΣ.Δ.Δ.Α και ειδικότερα στην παράγραφο 2.3 αυτής ορίζεται μεταξύ άλλων ότι: «….Κατά τον έλεγχο νομιμότητας που ασκείται από το Γραμματέα είτε βάσει του άρθρου 149 Δ.Κ.Κ., είτε αυτεπαγγέλτως ερευνάται αν η ρύθμιση, που επιβάλλεται με την απόφαση αυτή έρχεται σε αντίθεση με ισχύοντα κανόνα δικαίου, δηλ. νόμο, προεδρικό διάταγμα, κανονιστική απόφαση της διοίκησης, αλλά και κανονιστικές αποφάσεις που θεσπίζουν οι ίδιοι οι πρωτοβάθμιοι ΟΤΑ σύμφωνα με το άρθρο 79 Δ.Κ.Κ. Λόγοι που επιφέρουν την ακύρωση της πράξης μεταξύ άλλων είναι και οι εξής : ……β) παράβαση νόμου, ειδικότερα, για την παράβαση νόμου, ερευνάται η τήρηση από τον οικείο ΟΤΑ της αρχής  της νομιμότητας, δηλ. εάν έχει παραβιασθεί κανόνας δικαίου που σχετίζεται με την ελεγχόμενη απόφαση, από οποιαδήποτε πηγή και αν προέρχεται (Σύνταγμα, νόμος, διάταγμα, απόφαση,  γενική αρχή του δικαίου, νομολογία).».

 Επειδή, βάσει των ανωτέρω, η ελεγχόμενη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του  Δήμου Ζακύνθου περί 12/ετούς παράτασης της μίσθωσης Δημοτικού ακινήτου, ευρισκομένου  στην πόλη της Ζακύνθου, στην πλατεία Σολωμού, το οποίο αποτελεί τμήμα του κτιρίου με την  ονομασία «Πνευματικό κέντρο» Ζακύνθου και λειτουργεί ως Δημοτικός κινηματογράφος με την ονομασία «ΦΩΣΚΟΛΟΣ» και κατάστημα Υγειονομικού ενδιαφέροντος-κυλικείο, ελήφθη κατά  παράβαση των προειρημένων διατάξεων, αφού η εν λόγω μίσθωση αφορά σε κτίριο, που έχει  χαρακτηρισθεί ως διατηρητέο και ευρίσκεται επί δημοτικής πλατείας. Συνεπώς δεν εμπίπτει στις διατάξεις του ΠΔ 34/1995 περί εμπορικών μισθώσεων, αλλά σε εκείνες του άρθρου 192 του Ν. 3463/2006 και ως εκ τούτου η πράξη αυτή κρίνεται μη σύννομη και άρα ακυρωτέα.

ΑΠΟΦΑΣΙΖΟΥΜΕ

Ακυρώνουμε την αριθμ. 125-15/05/2024 (ΑΔΑ: ΡΙΤ7ΩΡ1-896) σε ορθή επανάληψη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Ζακύνθου, για τους λόγους που διαλαμβάνονται στο  σκεπτικό της παρούσας.

Κατά της απόφασης αυτής, μπορεί να ασκηθεί προσφυγή, από οποιονδήποτε έχει έννομο  συμφέρον ενώπιον της ειδικής επιτροπής του άρθρου 152 του Ν. 3463/2006 «Δημοτικός και  Κοινοτικός Κώδικας» εντός προθεσμίας ενός μηνός από την έκδοση της απόφασης ή την  κοινοποίησή της ή αφότου έλαβε γνώση αυτής.

Ο Γραμματέας της Α.Δ.Π.Δ.Ε&Ι

Κατσαρός Δημήτριος